一线城市的房产价格为何越调越涨?

所在版块: MAGAPP运营分享 2017-03-01 15:09   [复制链接] 查看: 5771|回复: 97
从2010年以来,中央政府连续两年时间对房地产市场下了重手。限购令、提高房贷首付、提高二套房房贷利率、收紧对开发商贷款、增强对土地增值税的征收力度、加快保障型住房建设等方面多管齐下,中央政府可谓对打压房价上涨不遗余力。从总体上来看,宏观调控的确发挥了作用。中国房地产景气指数(2000=100)从2011年6月起已经连续11个月下降。北京、上海、广州、深圳等一线城市房价从2011年7月起环比停止上涨,从2011年11月起进入环比负增长阶段。

然而好景不长。随着欧债危机恶化削弱了中国面临的外部需求,中国GDP同比增速在2012年第1季度回落至8.1%,预计在第2季度将继续回落至7.5%上下。货币政策已经转向,迄今为止央行已经降息一次,并连续三次下调法定存款准备金率。尽管中央政府多次重申并未放松针对房地产的宏观调控,但部分地方政府已经开始用打擦边球的方式来考验中央政府决心。部分城市房地产市场开始重新转暖。2012年5月,北京房价停止环比下跌,上海、广州与深圳的房价环比下跌幅度也有所放缓。一切看起来似乎都很熟悉,随着外部环境的恶化与经济增速的放缓,中国政府可能再次被迫放松房地产宏观调控力度,房地产价格有望再度反弹。

那么,中国一线城市的房产价格为何越调越涨呢?笔者认为,以下四方面因素,从中长期方面影响了一线城市的房地产供求格局。这些因素的消长也会影响未来一线城市的房价走势。

第一个因素是中国经济的货币化程度,以及随之产生的中国居民通货膨胀预期。目前中国的M2与GDP之比超过180%。尽管中国GDP仅为美国的三分之一,但中国的M2比美国还高。尽管间接融资比重较高的中国M2与美国并不完全可比,但从中还是能窥见一斑。居高不下的货币化程度意味着,一旦管理不善,中国经济可能出现严重的通货膨胀。因此,中国居民就有很强的动力通过资产配置来降低通胀的影响。

然而遗憾的是,中国居民的投资渠道相当有限。由于中国政府依然实施较为严格的资本管制,中国居民不能直接投资于海外资产市场。过去几年全球金融危机频仍,再加上人民币汇率升值,导致QDII投资收益率惨淡。银行存款与购买国债均是固定收益率,不能规避通货膨胀,而中国的企业债市场既不发达又缺乏深度。中国股票市场过去10年内上涨幅度几乎为零,可谓“重新回到解放前”。在过去10年内唯一跑赢CPI的资产,也就只有房地产了。因此,在没有看到房地产价格像日本、香港那样崩盘之前,中国居民仍有很强的动力通过购买房产来规避中长期通胀风险。

第二个因素是分税制的财政税收格局。在现行的分税制下,中央政府通过分税获得很大一部分财政收入,再通过转移支付将资金分配给地方。由于地方政府不允许出现财政赤字,因此过去10年内,地方政府有很强的动力通过预算外收入来源来平衡整体财政预算,而最主要的预算外收入来源即为土地出让金。数据显示,土地出让金收入平均占到地方政府资金来源的三分之一左右,再加上房地产相关税费收入,这将会占到地方政府财政收入的40%-50%。房地产兴,则地方政府富,反之亦然。难怪地方政府会不断挑战中央政府的政策底线。

因此,如果分税制格局没有变化,如果地方政府的财政支出格局没有变化,如果地方政府不能获得物业税等新的融资来源,如果地方政府不能通过发债来实现跨期资金配置,那么地方政府就会通过压缩土地供应来提高土地出让金收入(因为土地缺乏需求弹性)。如果面粉的价格依然高居不下,面包的价格还能下降吗?

第三个因素是老龄化背景下的城市化进程。不少人认为,人口老龄化最终会导致中国房地产市场供过于求,甚至可能导致其崩盘。但如果同时考虑老龄化与城市化,我们就不难发现,部分区域(如农村与三线城市)的房地产市场崩盘与部分区域(如一线城市与部分二线城市)的房地产价格上涨,完全可能并存。其实,目前中国大部分农村的房地产市场已经凋敝不堪了,而未来三线城市的年轻人完全可能卖掉从祖父辈、父辈手中继承下来的数套房产,而到一二线城市购买一套昂贵的小居室。

第四个因素是中国养老体系的缺失。从国际比较来看,全球其他主要大国一个典型家庭的资产配置中,房产大致占30%,而中国房产占家庭总资产的比率高达50%。为什么中国家庭如此偏爱房产呢?笔者发现,在其他国家中,养老金收入大致占到家庭总资产的20%左右,而中国家庭总资产中的养老金收入低于5%。这意味着,中国家庭之所以偏爱房地产的原因在于,他们意识到目前的养老金体系难以依赖,从而不得不买房养老。其实在中国,“买房养医”、“买房养学”的现象,又何尝不多见?

以上分析意味着,只要中国经济的货币化程度依然高居不下,而中国居民又不能投资于可以对抗通胀的资产;只要分税制的财税体制与地方政府的支出结构不变,而地方政府又不能新的平衡预算的工具;只要老龄化背景下的城市化进程不变;只要中国的养老、医疗与教育体系依然令中国家庭惴惴不安,那么一线城市的房产价格就可能越调越涨,成为新购房者的锥心之痛。正可谓,涨,百姓苦;降,空间无。
回复

使用道具 举报

小美

发表于 2018-1-18 15:20:27 来自手机 | 显示全部楼层
哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈 获得1.07元现金红包(可翻倍)
回复 支持 反对

使用道具 举报

brownienie

发表于 2018-1-18 15:27:11 来自手机 | 显示全部楼层
哈哈哈哈哈哈 获得1.02元现金红包(可翻倍)
回复 支持 1 反对 0

使用道具 举报

Gaoyoungor

     
发表于 2018-1-18 18:15:04 来自手机 | 显示全部楼层
哈哈哈哈哈哈 获得1.07元现金红包(可翻倍)
回复 支持 反对

使用道具 举报

小小强

     
发表于 2018-1-19 08:00:31 来自手机 | 显示全部楼层
哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈 获得1.42元现金红包(可翻倍)
回复 支持 反对

使用道具 举报

掌上洛南

     
发表于 2018-1-19 08:13:10 来自手机 | 显示全部楼层
哈哈哈哈哈哈 获得1.20元现金红包(可翻倍)
回复 支持 反对

使用道具 举报

Gaoyoungor

     
发表于 2018-1-21 23:28:08 来自手机 | 显示全部楼层
哈哈哈哈哈哈 获得1.08元现金红包(可翻倍)
回复 支持 反对

使用道具 举报

cocogle

发表于 2018-1-22 10:17:31 来自手机 | 显示全部楼层
哈哈哈哈哈哈 获得1.97元现金红包(可翻倍)
回复 支持 1 反对 0

使用道具 举报

Magatester

     
发表于 2018-1-22 13:07:53 来自手机 | 显示全部楼层
哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈 获得1.48元现金红包(可翻倍)
回复 支持 反对

使用道具 举报

胜利社区

     
发表于 2018-1-22 15:55:38 来自手机 | 显示全部楼层
哈哈哈哈哈哈哈哈哈 获得1.71元现金红包(可翻倍)
回复 支持 反对

使用道具 举报

扫描二维码下载APP

QQ|小黑屋|灵衍官网|灵享汇客户端|多云教研室

GMT+8, 2019-9-20 09:09 , Processed in 0.078429 second(s), 32 queries .

Powered by Discuz! X3.3

© 2001-2013 Comsenz Inc.

快速回复 返回列表